Thiếu hụt căn hộ nội đô trầm trọng

Cạn kiệt quỹ đất

Mười năm trước, Từ Liêm vẫn là một huyện (chưa chia tách thành 2 quận như bây giờ) và đường Vành đai 3 vẫn còn khá vắng vẻ. Từ vành đai 3 trông về hướng Tây chỉ thấy lác đác vài cao ốc, còn hướng Đông sẽ thấy các công trường hoạt động liên tục. Ngày đó, nội đô chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn cung căn hộ của Hà Nội. Nhưng sau mười năm, mọi chuyện đã đổi khác, chỉ mình khu Tây đã chiếm hơn một nửa nguồn cung toàn thị trường, còn ở khu trung tâm, số dự án chào bán mới chỉ “đếm trên đầu ngón tay”.

Anh Trần Thế Phương (35 tuổi), một nhà đầu tư bất động sản có thâm niên tại Hà Nội, cho biết trong suốt một thời gian dài, anh hầu như không còn cơ hội “xuống tiền” ở khu vực nội đô bởi nguồn cung ít ỏi. “Quỹ đất cho các dự án nhà ở hầu như không còn, đâu đó còn những khu đất trống chỉ là phần hạ tầng cây xanh hoặc toà văn phòng chưa thi công xây dựng”, anh nói.

 

Theo số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2020, toàn Hà Nội có hơn 16.000 căn hộ chào bán mới. 80% trong số đó tập trung ở khu Tây và bờ Bắc sông Hồng. Khu vực nội đô chỉ chiếm vỏn vẹn 4,5%, chưa đáp ứng được độ tập trung dân số và nhu cầu nhà ở cao.

Trở ngại phát triển nhà ở

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch VARS, cho biết ngoài vấn đề quỹ đất, việc phát triển nhà ở trong khu vực nội đô còn gặp trở lực bởi quy hoạch, từ Quy hoạch chung Thủ đô cho đến Quyết định 11/2016 của UBND TP Hà Nội. Theo đó, khu vực nội đô bị khống chế về chiều cao công trình, chỉ tiêu dân số và hạ tầng giao thông, hạ tầng dịch vụ.

“Trong nội đô có khu vực quy định không được xây quá 9 tầng đối với dự án mới. Dự án cải tạo chung cư cũ có thể lên tới 25 tầng nhưng lại không được vượt quá chỉ tiêu về dân số. Như vậy, nội đô rất khó phát triển nhà ở”, ông Đính nói và chia sẻ thêm, có những dự án được duyệt thì làm, nhưng có một số đã duyệt cũng không dám làm vì gặp thách thức về chi phí quá cao.

Cũng theo ông Đính, mục tiêu của quy hoạch là Hà Nội phải giãn dân ra vùng ven đô, còn khu vực lõi đô thị phải ưu tiên phục vụ phát triển hạ tầng dịch vụ, do vậy không có gì ngạc nhiên khi nguồn cung căn hộ tại nội đô ngày càng suy giảm.

Nhu cầu căn hộ nội đô ở ngưỡng cao

Việc khan hiếm nguồn cung căn hộ tại nội đô diễn ra trong bối cảnh nhu cầu ở thực của người dân duy trì ở ngưỡng cao nên tạo nên cơn sốt căn hộ tại khu vực này. Ghi nhận thực tế cho thấy các đợt chào bán mới hoặc chào bán tiếp theo của các dự án hiện hữu đều được thị trường đón nhận tích cực với số lượng giao dịch thành công khá ấn tượng.

Theo giới chuyên gia, dòng tiền đầu tư lớn cũng là một yếu tố trợ lực cho thanh khoản của các dự án, bởi với nhu cầu mua để ở neo ở mức cao, các nhà đầu tư không lo ngại rơi vào tình trạng cắt lỗ. Thậm chí, với nguồn cung khan hiếm, giá căn hộ có khả năng sẽ tiếp tục tăng.

Mặt khác, tại khu vực nội đô, việc cho thuê nhà tương đối dễ dàng với tỷ suất lợi nhuận cao. Đây chính là yếu tố giúp các nhà đầu tư tự tin “cầm hàng” trong trung và dài hạn.

Theo Phó chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính, trong giai đoạn tới, tình trạng khan hiếm nguồn cung căn hộ mới tại nội đô sẽ vẫn tiếp diễn. Do đó, giới đầu tư và người mua nhà đang có xu hướng “bắc nước chờ gạo”, chỉ đợi nguồn hàng mới tung ra là xuống tiền.

Feliz Homes giải tỏa thiếu hụt căn hộ nội đô

 

Theo Savills, năm 2021, toàn Hà Nội sẽ có khoảng 25.000 căn hộ chào bán mới. Cả quận Hoàng Mai, nơi có dân số đông nhất Thủ đô, chỉ chiếm 12% tổng nguồn cung này. Riêng khu vực từ đường vành đai 2,5 trở vào trung tâm, nguồn cung mới rất ít, chỉ có dự án Feliz Homes (phường Hoàng Văn Thụ, quận Hoàng Mai, trước đây là quận Hai Bà Trưng) của Công ty Cổ phần KLB gồm 3 block với tổng số 1.248 căn hộ. Theo quy hoạch, dự án có mật độ xây dựng thấp với gần 80% diện tích được dành cho cây xanh, mặt nước và tiện ích.

Dự án này sở hữu vị trí đắc địa, cách hồ Hoàn Kiếm chỉ 4,5km, nằm gần kề hồ Đền Lừ và các trục đường giao thông lớn, lại đa dạng dòng sản phẩm với mức giá phù hợp, chuỗi tiện ích nội khu tiện nghi và đẳng cấp. Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, chủ đầu tư kỳ vọng dự án sẽ giải cơn khát của thị trường, mang đến cho khách hàng những sản phẩm xanh chất lượng.